İskan Nedir? İskansız Ev Alınır mı?
Ev satın alırken yalnızca fiyat, konum ve fiziksel özellikleri değerlendirmek yeterli değildir. Binanın resmî ve hukuki durumu da satın alma kararında önemli bir yere sahiptir. Bu süreçte en sık karşılaşılan kavramlardan biri iskân, yani yapı kullanma izin belgesidir.
Peki, iskân nedir? Bir binanın iskânı neden önemlidir? İskânsız bir ev satın alınabilir mi ve böyle bir taşınmazı satın almadan önce nelere dikkat edilmelidir?
İskân Nedir?
İskân, yaygın olarak yapı kullanma izin belgesi için kullanılan ifadedir.
Yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan bir yapının kullanıma ilişkin resmî durumunu gösteren önemli belgelerden biridir. Yapının ruhsat ve ilgili mevzuat çerçevesindeki durumu değerlendirilerek yetkili idare tarafından düzenlenir.
Kısaca ifade etmek gerekirse yapı ruhsatı, yapının inşa edilmesi süreciyle; yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının kullanım aşamasıyla ilgilidir.
Yapı Ruhsatı ile İskân Aynı Şey midir?
Hayır. Yapı ruhsatı ile iskân farklı belgelerdir.
Yapı ruhsatı, yapının ilgili proje ve mevzuat çerçevesinde inşa edilmesine yönelik sürecin temel belgelerinden biridir.
İskân veya yapı kullanma izin belgesi ise yapının tamamlanmasının ardından kullanımına ilişkin düzenlenen belgedir.
Bu nedenle bir binanın yapı ruhsatının bulunması, otomatik olarak yapı kullanma izin belgesinin de bulunduğu anlamına gelmez.
İskân Neden Önemlidir?
İskân durumu, bir gayrimenkul satın alırken kontrol edilmesi gereken önemli unsurlardan biridir.
Yapı kullanma izin belgesi, yapının resmî süreçleri ve kullanım durumu hakkında önemli bilgiler sağlar. Ayrıca kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinde de yapı kullanma izin belgesi önem taşır.
Ancak iskânın bulunması, binanın gelecekte hiçbir hukuki veya teknik sorun yaşamayacağının ya da depreme kesin olarak dayanıklı olduğunun garantisi değildir.
Gayrimenkul satın alırken iskân durumu; tapu kayıtları, onaylı proje, binanın mevcut durumu ve diğer hukuki ve teknik bilgilerle birlikte değerlendirilmelidir.
İskânsız Ev Alınır mı?
İskânsız bir evin alım satımının mümkün olduğu durumlarla karşılaşılabilir. Bir taşınmazın tapusunun bulunması, her durumda binanın yapı kullanma izin belgesinin de bulunduğu anlamına gelmez.
Ancak iskânsız bir ev satın almak, iskânlı bir taşınmaza göre daha kapsamlı bir araştırma gerektirebilir.
Burada asıl önemli soru yalnızca "Bu binanın iskânı var mı?" değil, aynı zamanda "İskân neden alınmamış?" sorusudur.
İskânın bulunmamasının nedeni binadan binaya değişebilir. Bu nedenle satın alma kararı vermeden önce ilgili belediye veya yetkili idare nezdindeki resmî durumun araştırılması önemlidir.
İskânsız Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
İskânsız bir ev satın almayı düşünüyorsanız karar vermeden önce kapsamlı inceleme yapılmalıdır.
Özellikle şu konular araştırılmalıdır:
Binanın yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı,
Yapı kullanma izin belgesinin neden alınmadığı,
Mevcut yapının onaylı projeye uygunluğu,
Binada projeye aykırı değişikliklerin bulunup bulunmadığı,
Tapunun niteliği,
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu,
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı,
İskân alınmasının önünde bir engel olup olmadığı,
Satın alma finansmanının nasıl sağlanacağı.
Gerekli durumlarda belediye, tapu müdürlüğü ve alanında yetkin hukuk veya teknik uzmanlardan bilgi alınmalıdır.
İskânsız Ev Krediye Uygun mudur?
Bir taşınmazın iskânsız olması, kredi sürecinde değerlendirilmesi gereken unsurlardan biri olabilir. Ancak yalnızca iskân durumuna bakarak her taşınmaz için kesin olarak "kredi çıkar" veya "kredi çıkmaz" demek doğru değildir.
Bankalar kredi başvurusunda hem başvuru sahibini hem de teminat olarak değerlendirilecek taşınmazı inceler.
Taşınmazın:
Tapu niteliği,
Hukuki durumu,
Proje ile uyumu,
Fiziksel özellikleri,
Değerleme sonucu
kredi kararını etkileyebilir.
Bu nedenle konut kredisi kullanılacaksa, geri dönüş şartları netleştirilmeden yüksek tutarda kapora veya ön ödeme yapılması risk oluşturabilir.
İskânsız Evde Kat Mülkiyeti Olur mu?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farklı hukuki aşamaları ifade eder.
Kat irtifakı, yapılmakta olan veya yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulabilir. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinde yapı kullanma izin belgesi önemli bir belgedir.
Bu nedenle tamamlanmış bir binada ev satın alırken tapunun hâlâ kat irtifaklı olması durumunda, binanın iskân ve kat mülkiyetine geçiş durumu ayrıca araştırılmalıdır.
İskân Olmadan Elektrik, Su ve Doğal Gaz Kullanılabilir mi?
Bu konuda her bina için tek bir cevap vermek doğru olmayabilir.
Abonelik ve kullanım koşulları; binanın mevcut durumu, ilgili mevzuat, geçmişte yapılan işlemler ve hizmet sağlayıcı kurumların uygulamalarına göre farklılık gösterebilir.
Bu nedenle iskânsız bir taşınmaz satın almadan önce mevcut elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin durumunun doğrudan ilgili kurum ve hizmet sağlayıcılardan kontrol edilmesi önemlidir.
Sadece binada hâlihazırda elektrik veya su kullanılıyor olması, yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu anlamına gelmez.
İskân Sonradan Alınabilir mi?
Bazı yapılarda gerekli şartların sağlanması ve eksikliklerin giderilmesi sonucunda sonradan yapı kullanma izin belgesi alınması mümkün olabilir.
Ancak her iskânsız bina için "İskân kesinlikle alınabilir" şeklinde bir değerlendirme yapılamaz.
Binanın:
Ruhsat durumu,
Onaylı projesi,
Mevcut yapının projeye uygunluğu,
Yapılan değişiklikler,
İlgili idarenin tespitleri
süreci etkileyebilir.
Bu nedenle yalnızca satıcının veya üçüncü kişilerin "İskân yakında alınacak" şeklindeki sözlü beyanına güvenerek karar verilmemelidir. Resmî durum ilgili kurumlar üzerinden araştırılmalıdır.
İskân ile Deprem Dayanıklılığı Aynı Şey midir?
Hayır. Bir binanın iskânının bulunması, o binanın gelecekteki bir depremde kesinlikle hasar görmeyeceği anlamına gelmez.
İskân, yapı kullanma süreciyle ilgili resmî bir belgedir. Deprem performansının değerlendirilmesi ise ayrı bir teknik inceleme konusudur.
Bir binanın deprem güvenliği konusunda ciddi şüphe bulunuyorsa, yalnızca iskân belgesine bakmak yerine yetkin mühendislerden teknik değerlendirme alınmalıdır.
Ev Alırken İskân Nasıl Kontrol Edilir?
Ev satın almadan önce binanın yapı kullanma izin belgesi hakkında satıcıdan bilgi ve belge talep edilebilir. Bununla birlikte yalnızca sunulan bir belgeye güvenmek yerine güncel resmî durumun ilgili belediye veya yetkili idare üzerinden doğrulanması daha sağlıklı olabilir.
Ayrıca tapu bilgileri ile satın alınacak bağımsız bölümün mevcut durumunun uyumlu olup olmadığı da kontrol edilmelidir.
İskânsız Ev Almak Mantıklı mı?
Bu sorunun cevabı taşınmazın durumuna göre değişir.
İskânsız olması tek başına her taşınmaz için aynı sonucu doğurmaz. Ancak iskânı bulunmayan bir gayrimenkul satın alınırken, neden iskân alınmadığının ve mevcut hukuki ve teknik durumun ayrıntılı şekilde araştırılması gerekir.
Satın alma fiyatının uygun olması, tek başına bütün riskleri ortadan kaldırmaz.
Karar vermeden önce:
Tapu durumu,
Yapı ruhsatı,
İskânın neden bulunmadığı,
Projeye uygunluk,
Kredi kullanılabilirliği,
Mevcut abonelikler,
Gelecekteki satış potansiyeli
birlikte değerlendirilmelidir.
Ev Satın Almadan Önce Resmî Durumu Araştırın
Gayrimenkul satın almak önemli ve uzun vadeli bir karardır. Bu nedenle evin yalnızca fiziksel özelliklerini değil, tapu ve yapı kullanma durumunu da araştırmak önemlidir.
İskânsız bir ev satın almayı düşünüyorsanız, işlemi tamamlamadan önce taşınmazın neden iskânsız olduğunu ve bu durumun gelecekte oluşturabileceği sonuçları ayrıntılı şekilde değerlendirin.
Uzman Emlak olarak gayrimenkul alım, satım ve danışmanlık süreçlerinde müşterilerimizin taşınmazları daha bilinçli şekilde değerlendirmelerine yardımcı oluyoruz.
Ankara'da ev satın almak veya gayrimenkulünüzü satmak için profesyonel danışmanlık hizmeti almak istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsiniz.
